2023居间合同纠纷（泰安案例分析与实践指南）

目录

居间合同常见纠纷与应对策略

居间合同纠纷案例与分析

房屋买卖居间合同纠纷案例与评析

居间合同纠纷

居间合同违法被判无效 涉案双方被民事制裁

居间合同常见纠纷与应对策略

房地产市场交易由于大量的信息障碍和信息不对称，以及业主和客户一般缺乏相关的法律知识和房地产销售经验，促使双方通常不得不利用中介机构进行中介匹配交易。由于房地产中介费经常按比例收取，在上海等房价较高的一线城市，房地产中介机构收取的中介费相对较贵。同时，房地产作为一般家庭的大宗资产，一旦支付失败，不仅不能达到合同的目的，而且还会支付巨大的中介费用。本文将从中介纠纷的常见情况和案例中阐述如何保护中介合同中双方的利益。

《中华人民共和国担保法》第四百二十四条规定：“中介合同是中介向委托人报告签订合同的机会或者提供签订合同的媒体服务，委托人支付报酬合同的机会。”第四百二十七条规定：“中介不促进合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付中介活动的必要费用。”从上述条款可以看出，中介行为可以分为中介和媒体中介。根据实际交易惯例，我们通常指的房地产中介不仅包括报告交易机会，还包括匹配谈判、在线签署程序、贷款和转让程序等一系列媒体中介服务。

在实践中，如果交易没有最终完成，交易双方通常会感到中介失败，然后拒绝支付中介费用。为了应对无法收取中介费用的风险，房地产中介机构在签订中介合同时通常会增加一些霸王条款，或者要求买卖双方提前签署佣金确认书，以便在交易失败时支付全额中介费用。因此，中介合同纠纷的焦点是中介是否完成中介。根据法律规定，是否可以要求中介费用的节点是“促进合同成立”。我们可以根据本规范，然后根据以下案例分析常见的中介合同纠纷，总结法院收取中介费用的一些判决规范：

1.(2017)上海0115民初57801号

案例简介：交易双方签署中介提供的“委托购买意向书”，承诺买方有遗憾不买或不按合同签订转让合同等行为，导致无法完成合同签订，由卖方全部收取定金，卖方同意向中介支付定金的一半，作为中介收取中介业务的必要费用。买方支付定金10万元后未继续履行合同义务，卖方收取全部定金。后来，买方没有买房子。中介向法院提出，卖方按合同向中介支付了一半的定金。

法院观点：中介使用提前格式条款做出上述承诺，条款签署只要双方签署委托购买意向，未来无论销售协议是否成立，都可以获得一定的利益目的，条款属于加强对方责任，排除对方主要权益的无效格式条款。考虑到中介虽然没有促进双方合同的成立，但确实带来了一定的中介服务，在中介没有证明实际支出必要的具体金额的前提下，卖方愿意支付1万元，没有不当。

案例分析：本案是中介人的“霸王条款”。为防止风险，中介人在需要由交易双方设立的定金合同和定金处罚中强制加入有利于中介人的条款，加强交易双方的责任，排除其主要权利，属于无效格式合同。同时，由于中介人不促进销售协议的建立，只促进委托购买意向书的签署，不符合中介费用的支付标准，只能根据中介活动的投资时间、劳动力、租金等运营成本要求交易双方支付必要的费用。

2.(2013)闵民五(民)初字第797号

案例简介：交易双方在中介下达成交易意愿，并签署《房地产买卖意愿书》和《佣金确认书》，承诺中介有责任为交易双方办理转让等事宜。之后，交易双方绕过中介私下签署销售协议，达成交易。中介发现后诉，向法院主张所有中介费用。

法院观点：中介机构根据买方的委托向买方提供房屋信息，并促使三方签署房地产销售意愿书。在这种情况下，买方在向卖方支付购房定金后，未能按照买卖意愿书约定的时间签订房地产买卖合同，构成违约。买方享受中介提供的一系列中介服务，并在中介提供的佣金确认书上签字确认，应受上述协议的约束。鉴于买方委托中介的事项不仅限于提供住房信息等媒体服务，还包括帮助办理住房抵押贷款、房屋产权转让和房屋交接手续。虽然这些工作由于买方的原因未能实际进行，但中介毕竟没有完成被告委托的所有中介工作。综上所述，根据本案实际情况和买方违约给中介造成的经济损失，买方应支付中介服务费7500元。此外，由于原告未促进被告与案外人签订购房合同，是被告违约造成的，被告不得要求支付报酬的抗辩理由不能成立，法院不予接受。

案例分析：本案裁判认为，交易双方的跳单行为属于违约。即使没有正式签订正式的房屋销售合同，也应承担中介合同的违约责任，并根据中介内容的完成情况支付中介费用，而不仅限于必要的费用。

3.2017年上海0112民初27322号

案件简介：在原告的中介服务下，买卖双方签订了上海房地产销售合同，被告还签署了佣金确认，买卖双方发出了终止合同通知，注明：因为无法支付首付，不能买房，不能按合同执行销售协议。中介人向法院提出了所有中介费用。

法院观点：中介基于被告的委托，向买方提供卖方的房屋信息，并促使双方签订《上海房地产销售合同》，履行了大部分中介责任。对于中介基于“佣金确认”主张全额佣金的申请，鉴于交易惯例，房地产中介事项还包括帮助办理产权转让和物业转让手续。虽然中介未办理房地产转让手续是由于买方单方面终止销售协议，责任不在中介，但考虑到原告提供中介服务的具体情况及与买方未签订书面中介服务合同的缺陷，法院裁定被告向原告支付中介服务费1.2万元。

案例分析：本案中，中介已促使双方签订销售协议，由于非中介原因未完成交易，但中介仍未能完成中介合同转让等一系列中介服务，因此法院决定支付一定的中介费用。

4.(2019)广东01民终3593号

案例简介：在中介方的推动下，客户成功与卖方签订了《存量房买卖合同》，并签订了《服务费确认书》，承诺买方经中介方成立房屋买卖合同。现在我同意向经纪人支付3.2万元作为中介代理费。但由于银行和金融政策的调整，抵押贷款申请未经银行许可，客户无法继续购房。经协商，双方消除了存量房买卖合同。中介主张买方支付所有中介费。

法院观点：中介方已促使双方签订股票房屋销售合同，买方作为委托人应按约定支付报酬。关于买方辩护转让等中介机构未完成，因此不应收取中介费的问题。所涉及的“股票房屋销售合同”和“服务费确认”没有约定提供转让等中介机构，“服务费确认”明确规定买方同意支付中介费，可以看出费用仅针对中介促进合同成立中介服务，不包括促进合同实际履行，帮助转让等服务。销售协议的消除是买卖双方协商的消除，不是由于中介人的过错造成的，因此买方应全额支付中介费。

案例分析：中介人与交易双方签订协议，合同立即支付中介费的，即使合同因非中介原因消除，也应全额支付中介费。

因此，我们可以分析以上四个案例的判断思路和要点:

编号是否促成买卖协议的建立？中间行为没有过错双方是否存在过错中间人是否完成了所有中间内容(承诺/按惯例)居间费用

案例1否是的，格式条款否否必要花费

案例2否否是，跳单否支付部分中介费用，不限于必要费用

案例3是否否否支付一定的居间费

案例4是否否是全额支付中介费

根据上表内容，分析是否支付中介费用的关键节点首先看是否促进销售协议，其次看中介行为是否有缺陷，中介是否有过错或交易双方是否有过错，最后看合同是否承诺中介已完成中介服务，是否签订销售协议完成中介，还是必须完成中介交付钥匙等内容，或没有具体明确的协议。如果中介合同纠纷涉及诉讼，可以从上述方面进行分析和处理，争取有利于我们的结果。

同时，基于上述案件和法律规定，为了更好地保护买卖协议双方的权益，防止可能发生的中介合同纠纷，我们梳理了以下合同审查方式，可以逐一排除可能发生的法律纠纷，最大限度地保护自己的权益：

看房后可优先签订意向书，认真签订定金合同和正式买房合同，防止冲动买房，仔细考虑后再签订买卖协议。

明确约定中介人的中介责任，完善网上签约手续，帮助申请贷款、过户、交房等中介服务节点。

检查中介合同的佣金支付条件，确定转让后的全额支付条件，或承诺分阶段支付，如签订销售协议支付一定比例的佣金，转让后支付一定比例的佣金。

认真签署佣金确认书，如果佣金确认书中的条款与中介合同中的约定不一致，应予以修改。

中介人在中介服务中存在缺陷或过错的，应当立即收集整理证据，为可能的诉讼做好充分准备。

居间合同纠纷案例与分析

【中介合同纠纷】中介合同纠纷-未促成合同成立，不支持要求中介报酬

案件概述：原告起诉法院，被告委托原告中介机构购买房屋。2004年1月14日，原告陪同被告看到当地徐家汇路135弄21号602室的房屋，被告在房屋确认表上签字。之后，被告利用原告提供的中介信息绕过原告与原告介绍的卖方签订房屋销售合同，违反双方协议，要求被告支付中介报酬13500元，违约金13500元。被告辩称：被告没有与原告签订中介合同，被告确实签署了原告提供的买方房屋确认表，但房屋地址栏原来是空白的，只知道是永久公寓，所以他去看了房子。但原告并不是一个独家的营销人员。

(2004)卢民三(民)初字第**号

原告：上海安*房地产咨询有限公司

被告：刘**

案情简介

原告向法院起诉，被告委托原告中介机构购买房屋。2004年1月14日，原告陪同被告看到徐家汇路135弄21号602室的房屋，被告在房屋确认表上签字。之后，被告利用原告提供的中介信息绕过原告与原告介绍的卖方签订房屋买卖合同，违反双方协议，要求被告支付中介报酬13500元，违约金13500元。原告还向法院带来了房屋确认表、房地产登记材料、工作人员证人证言等证据。

被告答复说：被告没有与原告签订中介合同，被告确实在原告提供的买方确认表上签字，但房屋地址栏原来是空白的，只知道是永久公寓，所以去看房子。但原告并非独家经营和销售争夺房屋，原告首先看到房屋由中原公司介绍，在中原公司的介绍下，促进其与原权利人的房地产销售，被告不会违约。原告只陪同被告看房，不促进销售协议的建立，不得依法要求支付。不同意原告的诉讼请求。被告还向法院带来了委托中原房地产购买中介协议、中原房屋确认表、房地产销售中介合同、支付中原公司中介报酬发票、中原公司盖章人员表示等证据。

法院经审理确定了以下事实：（1）2004年1月14日，被告在原告提供的《买受人看房确认书》上签字，确认单承诺被告委托原告中介机构买房。并承诺被告不得利用原告提供的中介信息绕过原告与原告介绍的卖方进行本委托事项的交易。违反规定的，被告应当支付违约金和约定的服务报酬，违约金和服务报酬为买卖协议确定的房屋交易总价的1%。确认单房记录的房屋地址栏填写“徐家汇路13521602房”（2）2004年1月8日，原告与卖方签订委托买卖协议，卖方委托原告出售“徐家汇路13521602房”（3）2004年1月2日，被告委托中原公司购买有争议的房屋（4）2004年1月19日，被告与有争议的房屋权利人签订了买卖协议。被告已向中原公司支付中介报酬。（3）2004年1月19日，被告与有争议的房屋权利人签订了买卖协议。

判决结果

上海安*房地产咨询有限公司要求被告支付报酬和违约金的诉讼请求不予支持。

判决后，原告拒绝接受，向上海市第一中级人民法院提出上诉。后来，上海市第一中级人民法院作出判决，维持原判，驳回上诉人的上诉请求。

案例评析

本案是一起居间合同纠纷。根据《中华人民共和国担保法》的规定，中介合同是中介人向委托人报告订单机会或者提供媒体服务，委托人支付合同。中介人促成合同成立的，委托人应当支付报酬。本案原告作为中介，不仅要向被告提供合同的房地产信息，还要努力促进被告和卖方的买卖。只有具备上述条件，原告才有权收取被告的报酬。根据本案发现的事实，争议房屋的原权利人不仅委托原告的家人出售房屋。虽然原告陪同被告看房，但不能确定他已经履行了作为中介的中介责任，并促进了合同的成立。被告与争议房屋原权利人之间的房地产交易不是由原告推动的，而是由中原公司成功中介，并向中原公司支付报酬。原告不具备向被告收取报酬的条件。原告有权要求被告支付中介活动的必要费用，但要求被告支付报酬和违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。因此，法院判决不支持原告的诉讼请求。

房屋买卖居间合同纠纷案例与评析

【居间合同纠纷】房屋买卖居间合同纠纷

民事判决书

(2008)第一中学民终字第6694号

上诉人(原审被告)单某，女，女

授权委托人吴某(单某之夫)

被上诉人（原告）北京房地产经纪有限公司住在北京市朝阳区北三环东路28号易亨大厦1108室。

法定代表人杨某，总经理。

授权委托人江某

上诉人单某因中介合同纠纷不服北京市海淀区人民法院（2008）第5217号民事判决，向法院提起上诉。法院依法构成合议庭审理此案，现已审理结束。

北京某房地产经纪有限公司(以下简称某企业)在原审法院起诉，称2007年8月12日，我公司与单某、杨*芬签订了《房屋买卖经纪合同》，单某以5.4万元的价格购买了位于海淀区北三环西路34号1428号的杨*芬，建筑面积42.12平方米(以下简称1428号)。签订合同时，单某向杨*芬支付了购房定金5000元。根据约定，应于2007年8月20日前往贷款公司进行面对面签约，向杨*芬支付首付3万元，并向我公司支付中介服务费12700元，贷款服务费3200元。然而，我公司在通知书某某前往办理上述事项时，单某拒绝执行。此外，单某还对我公司和杨*芬提起诉讼，要求杨*芬双倍返还定金，要求我公司赔偿其损失。北京市海淀区人民法院裁定，由于单一违约，合同无法履行，因此驳回了诉讼请求。为维护我公司合法权益，现起诉要求单向我公司支付中介服务费11200元、权证转让费1500元、贷款服务费3200元、15900元；本案诉讼费由单承担。

单某在原审法院辩称，上述企业与事实不符。当时我想买1428号的房子。然而，在我与业主杨*芬签订合同后，一家企业告诉我，杨*芬要求我再承担3万元的物业费，然后才为我办理中央产房的过户手续。然而，在签订合同之前，我不知道这所房子是中央产房。现在某企业对我的起诉不合理，所以我不同意某企业的诉讼请求。

经审理，原审法院发现，2007年8月12日，单某作为买方（乙方）经中介（丙方）与卖方（甲方）杨*芬签订了《房屋买卖经纪合同》，单某以5.4万元的价格购买了杨*芬所有的1428号房屋。合同规定：“合同签订时，乙方向甲方支付购房定金5000元，向丙方支付中介费11200元；乙方在办理过户前，应支付丙方权证代理服务费1500元。合同补充条款承诺：“甲乙双方约定8月20日到贷款公司面对面签字，乙方支付甲方房屋首付3000元，因单方原因不能正常办理贷款手续的，视为违约；乙方、丙方承诺于8月20日结清丙方1200元转让费、代理服务费和3200元贷款服务费；乙方于2007年8月12日支付甲方5000元定金。违约责任条款规定：“乙方未按约定期限支付首次购房款或未在承诺期限内提交贷款证明材料，未按丙方安排的时间、地点办理房地产过户的，视为违约，甲方收取的购房定金不予退还；甲乙双方因违约无法实现合同的，违约方应承担丙方的中介服务费。违约方已向丙方支付中介服务费损失，并向违约方索赔。”

合同签订之日，单某向杨*芬缴纳了5000元定金。此后，单某未按时办理贷款等相关手续，也未向企业缴纳过户费、代理费12700元、贷款服务费3200元。2007年9月，单某以杨*芬未取得1428号房屋的《北京市中央单位购买公房上市销售登记表》为由，将杨*芬和一家企业起诉本院，要求杨*芬双倍返还定金，并赔偿一家公司5000元损失。2007年12月17日，法院认定单某未在公司通知的时间内办理贷款手续，也未按约定期限支付首付、过户费和代理服务费，其行为构成违约，判决驳回单某的诉讼请求。判决后，单某、杨*芬、某企业均未提出上诉，判决已生效。

上述事实包括双方陈述、房屋买卖经纪合同、北京市海淀区人民法院(2007)海民初字第27510号民事判决书等证据材料在案证明。

经审理，原审法院认为：

单某经企业与杨*芬签订房屋买卖协议，企业作为房地产经纪公司，促使单某与杨*芬签订合同，双方构成中介合同关系，单某应向企业支付报酬。虽然三方签订的《房屋买卖经纪合同》因单某违约未能执行，但单某仍应按双方约定向企业支付中介报酬。单某上述企业在签订合同前未如实告知其购买房屋属于中央房屋的抗辩理由不能成立。鉴于某企业未为单某提供办理购房贷款和过户手续的服务内容，法院不支持单某支付权证过户费和贷款服务费的要求。因此，根据《中华人民共和国担保法》第六十条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款的规定，原审法院裁定，单某在本判决生效后七日内向北京某房地产经纪有限公司支付1.2.驳回北京某房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。

判决后，单某拒绝接受，以企业未告知房屋为中央产房违约，无权要求中介服务费为由，向法院提出上诉。请求撤销原判决，依法驳回企业的诉讼请求。

企业同意原审法院的判决。

法院经审理查明，原审法院查明的事实属实，法院予以确认。

法院认为，单某、杨*芬及企业签订的《房屋买卖经纪合同》有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案中，单某通过企业中介服务与杨*芬签订了房屋买卖协议。虽然三方签订的《房屋买卖经纪合同》未能执行，但是是单某违约造成的。由于某企业已促使单某与杨*芬签订合同，单某应按约定向某企业支付报酬。根据不足，法院不采纳单某的抗辩建议，也不支持其上诉请求。

一般来说，原判正确，法院保持。根据《中华人民共和国民诉法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费99元，由单某承担(本判决生效后7天内缴纳);二审案件受理费80元，由单某承担（已缴纳）。

本判决为终审判决。

居间合同纠纷

中介合同纠纷是指由中介机构提供的服务引起的合同纠纷，主要反映在销售、租赁、服务等合同中，中介机构未能按照约定执行中介机构或中介机构的纠纷。

中介合同纠纷是常见的法律纠纷，也是消费者和企业在交易中经常遇到的困难之一。

在中介合同纠纷中，消费者和企业一般选择通过法律渠道解决纠纷。用户可以向有关消费者权益保护组织投诉，也可以通过法院起诉中介机构，要求其承担相应的法律责任。企业可以通过律师等法律渠道解决纠纷，维护其合法权益。

对于消费者来说，通过法律渠道解决纠纷并不是一个选择。首先，法律渠道需要大量的时间和精力。在诉讼过程中，消费者的个人信息也可能被曝光，造成不必要的麻烦。其次，通过法律渠道解决纠纷的成本相对较高，一些小纠纷一般不值得。

在中介合同纠纷中，用户可以选择寻找第三方调解来解决纠纷。第三方调解是指调解机构或调解人通过讨论解决纠纷。与法律渠道相比，第三方调解具有速度快、成本低、保密性好等优点。调解结果一般是双方自愿达成的协议，容易被双方接受，有利于维护客户关系。

除了寻找第三方调解外，客户还可以通过其他方式处理中介合同纠纷。例如，我们可以通过互联网投诉向相关监管机构报告问题，促进中介机构提高服务水平，也可以与中介机构沟通协商，友好解决纠纷，避免纠纷升级。

一般来说，中介合同纠纷是一种常见的法律纠纷，消费者和企业需要特别关注交易。当发生纠纷时，用户可以选择通过法律渠道或第三方调解来解决纠纷，也可以通过其他方式来促进问题的解决。无论选择哪种方式，都需要根据实际情况做出合理的决策，以获得解决方案。

居间合同违法被判无效 涉案双方被民事制裁

2014年4月9日上午，北京市第三中级人民法院公开审理了上诉人北京中恒嘉信贸易有限公司（以下简称中恒嘉信公司）与被上诉人杨某的中介合同纠纷案，并当庭宣判。判决：一是撤销一审民事判决；二是确定2011年6月6日中恒嘉信公司与杨某签订的《工程中介服务协议》无效；三是驳回杨某的诉讼请求。此外，北京市第三中级人民法院将收缴制作民事制裁决定并处罚双方违法所得。

2011年6月6日，中恒嘉信公司与杨某签订中介协议。中介协议承诺，杨某承担直接与建设单位就涉案项目介绍中恒嘉信公司，向中恒嘉信公司提供建设项目的关键信息和必要的公关技术顾问，最终促使中恒嘉信公司与建设单位签订工程项目一个或多个工程标段的专业承包施工合同。如果中恒嘉信公司得到涉案项目，5%的工程款用作中介费。中恒嘉信公司前期支付了20万中介费，后来中恒嘉信公司得到了2000多万元涉案项目，拒绝支付剩余中介费。杨随后起诉一审法院。

一审法院于2013年11月12日作出民事判决：1、中恒嘉信公司自判决生效之日起10日内向杨支付中介报酬618517.98元；2、中恒嘉信公司自判决生效之日起10日内向杨支付违约金（以654814元为基础，自2012年7月22日起至2013年7月22日止，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算；以454814元为基础，自2013年7月24日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期半年期贷款利率规范计算；以163703.6元为基础，自2013年8月16日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期半年期贷款利率规范计算）；三、驳回杨某的其他诉讼请求。

一审判决后，中恒嘉信公司不服，向北京市第三中级人民法院上诉。

在二审过程中，合议庭发现，在一审阶段和中恒嘉信公司的上诉中，中恒嘉信公司提到杨涉嫌串通投标，与杨签订的协议无效。二审第一次开庭时，中恒嘉信公司提交了补充原因，认为双方协议因内容违法无效，不再主张串通投标。杨否认本案一、二审存在串通投标问题。

因此，合议庭根据其职权，将相关项目的相关证据转移到天津某房地产有限公司。相关证据显示，杨某的丈夫冯某是本案另一投标公司北京某贸易有限公司的项目总负责人。

经审理，北京市第三中级人民法院认为，根据有关法律法规，恶意串通损害了中国、集体或者第三人的权益，合同无效。中恒嘉信公司、杨某的上述行为构成投标人串通投标，双方签订的合同约定的条款明显超出正常中介服务范围，损害了招标人和其他投标人的权益，违反了《中华人民共和国招标投标法》等有关法律法规。因此，中恒嘉信公司与杨某签订的中介合同无效，杨某无权要求中恒嘉信公司支付中介费。

此外，根据民法通则和有关法律法规的规定，在诉讼中发现与本案有关的违法行为，可以给予民事制裁，没收开展违法活动的财产和违法所得，并可以依法处以罚款和拘留。中恒嘉信公司与杨事先串通投标违反了我国法律的强制性规定，损害了招标人和其他投标人的权益。属于违法活动的，应当给予民事制裁。因此，法院决定收取双方约定的中介费用。